Der Traum von einer eigenen Wohnung am Meer begeistert viele Menschen. Sonne, Strand und das beruhigende Rauschen der Wellen direkt vor der Tür – das klingt nach einem Lebensgefühl, das immer mehr Käufer auch in die Realität umsetzen wollen. Besonders attraktiv ist dabei Bulgarien. Das osteuropäische EU-Land am Schwarzen Meer bietet nicht nur traumhafte Landschaften und ein angenehmes Klima, sondern auch Immobilienpreise, die im europäischen Vergleich noch äußerst moderat sind.
In diesem Beitrag erfahren Sie, warum der Kauf einer Wohnung am Meer in Bulgarien eine interessante Option ist, welche Regionen sich besonders lohnen, wie der Kaufprozess abläuft und worauf Sie als Käufer achten sollten.
Warum eine Wohnung am Meer in Bulgarien? Bulgarien hat sich in den letzten Jahren zu einem Geheimtipp für Immobilienkäufer aus Westeuropa entwickelt. Die Gründe liegen auf der Hand:
- Günstige Immobilienpreise: Im Vergleich zu Spanien, Frankreich oder Italien bekommen Käufer in Bulgarien deutlich mehr Wohnfläche für ihr Geld.
- EU-Mitgliedschaft: Als EU-Land bietet Bulgarien eine rechtlich stabile Grundlage für den Immobilienerwerb.
- Niedrige Lebenshaltungskosten: Strom, Wasser, Lebensmittel, Dienstleistungen – in Bulgarien ist das tägliche Leben spürbar günstiger.
- Angenehmes Klima: Die Schwarzmeerküste punktet mit warmen Sommern, milden Wintern und einer langen Badesaison von Mai bis Oktober.
- Wertsteigerungspotenzial: Die Nachfrage nach Immobilien, besonders in Meeresnähe, nimmt zu – die Preise steigen kontinuierlich.
Die beliebtesten Regionen für den Wohnungskauf am Meer
Wenn Sie eine Wohnung am Meer in Bulgarien kaufen möchten, sollten Sie die Lage sorgfältig wählen. Besonders gefragt sind:
Sonnenstrand (Slanchev Bryag)
Der größte Ferienort des Landes zieht sowohl Touristen als auch Investoren an. Die Auswahl an Wohnungen ist groß, von günstigen Studios bis hin zu modernen Apartments mit Pool und Meerblick. Sonnenstrand ist ideal für Käufer, die eine Ferienwohnung mit Vermietungspotenzial suchen.
Nessebar
Die historische Stadt liegt direkt neben dem Sonnenstrand und zählt zum UNESCO-Weltkulturerbe. Die Altstadt auf der Halbinsel ist ein Schmuckstück – entsprechend begehrt sind Immobilien. Wer hier eine Wohnung besitzt, hat nicht nur ein Urlaubsdomizil, sondern auch eine langfristige Wertanlage.
Sveti Vlas
Ein eleganterer, ruhigerer Ort mit exklusiveren Wohnanlagen und einem eigenen Yachthafen. Besonders beliebt bei Käufern, die mehr Privatsphäre und gehobenen Wohnkomfort suchen.
Sozopol
Diese charmante Hafenstadt im Süden bietet eine Kombination aus Geschichte, Kultur und Meer. Die Nachfrage ist gestiegen, doch die Preise sind im Vergleich zu westeuropäischen Küstenregionen noch immer attraktiv.
Varna und Burgas
Die beiden größten Städte an der Küste verbinden das Leben am Meer mit urbaner Infrastruktur. Wohnungen in diesen Städten sind ganzjährig nutzbar und auch bei Langzeitmietern beliebt.
Ablauf des Wohnungskaufs in Bulgarien
Der Kauf einer Wohnung in Bulgarien ist für EU-Bürger unkompliziert. Grundstücke können zwar nur über eine bulgarische Firma erworben werden, Wohnungen hingegen lassen sich direkt auf den eigenen Namen kaufen.
Schritt-für-Schritt:
- Objektsuche: Entweder vor Ort oder über einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler.
- Vorvertrag und Reservierung: Meist wird eine Anzahlung von 5–10 % vereinbart.
- Rechtliche Prüfung: Ein Notar oder Anwalt überprüft die Eigentumsverhältnisse und Belastungen.
- Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird offiziell unterzeichnet und ins bulgarische Grundbuch eingetragen.
- Zahlung und Übergabe: Nach der Zahlung erfolgt die Schlüsselübergabe.
Die gesamten Kaufnebenkosten betragen in der Regel zwischen 4 und 5 % des Kaufpreises. Dazu gehören Notar, Steuern, Übersetzungen und Gebühren.
Eigennutzung oder Vermietung?
Eine Wohnung am Meer in Bulgarien eignet sich nicht nur als Ferienwohnung. Viele Käufer entscheiden sich auch für die Vermietung in der Hauptsaison. Aufgrund der wachsenden Touristenzahlen können Eigentümer mit attraktiven Mieteinnahmen rechnen – besonders in bekannten Orten wie Sonnenstrand, Nessebar oder Sveti Vlas.
Ein beliebtes Modell ist die Kombination: Eigennutzung während des eigenen Urlaubs und saisonale Vermietung in der übrigen Zeit. Viele Wohnanlagen bieten zudem einen Verwaltungsservice an, der sich um die Reinigung, Schlüsselübergabe und Mietabwicklung kümmert.
Was kostet eine Wohnung am Meer?
Die Preise variieren stark nach Lage und Ausstattung. Eine einfache Wohnung etwa 1 Kilometer vom Strand entfernt beginnt bei rund 35.000 Euro. Moderne Apartments mit Meerblick in guten Lagen kosten zwischen 50.000 und 90.000 Euro. Für exklusive Objekte direkt am Wasser mit Pool, Sicherheit und Vollausstattung werden Preise ab 100.000 Euro aufgerufen.
Im Vergleich zu Südeuropa ist das Preis-Leistungs-Verhältnis weiterhin sehr gut.
Steuerliche und rechtliche Hinweise
- Immobiliensteuer: Sehr gering, meist unter 100 Euro pro Jahr.
- Vermietungseinkünfte: Müssen versteuert werden – je nach Wohnsitzland und Doppelbesteuerungsabkommen.
- Grundbucheintrag: Pflicht und Voraussetzung für die rechtliche Absicherung.
- Hausgeld: Bei Wohnungen in Wohnanlagen fallen monatliche Kosten an, meist zwischen 8-16 Euro pro Quadratmeter.
Es empfiehlt sich, einen Anwalt oder spezialisierten Makler zur Seite zu haben, der deutsch spricht oder Ihre Sprache versteht.
Fazit: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für eine Wohnung am Meer in Bulgarien
Wer eine Wohnung am Meer in Bulgarien kaufen möchte, profitiert aktuell von günstigen Einstiegspreisen, einer verlässlichen Rechtslage und großem Potenzial für Eigennutzung und Vermietung. Ob für den Urlaub, den Lebensabend oder als Kapitalanlage – Bulgarien bietet beste Voraussetzungen für Immobilienkäufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Mit der richtigen Vorbereitung und einem vertrauenswürdigen Partner vor Ort wird der Wohnungskauf in Bulgarien zu einem lohnenden und sicheren Investment in Ihre Zukunft am Meer.
